不動産投資の収益は減価償却費がポイントに

不動産投資はサラリーマンにとって、節税効果を得られることでも人気を集めています。特に中古物件を購入することで、減価償却費をある程度コントロールできることから税金の還付も自由に決められるメリットがあります。減価償却費とはアパートやマンションの建物部分が老朽化することで計上できる経費です。

ローンの金利と合わせると、家賃収入を大きく上回ることで会社の課税所得から差し引くことができます。その結果納める税金が少なくなるので、すでに天引きされた税金が戻るというわけです。ここでポイントとなるのが、物件の建物と土地の比率がどのように定められるのかということになります。その算出方法は色々とありますが、中古物件の場合には売主との話し合いで決めることが可能となります。

売却金額は売主が自由に決めることができるので、土地と建物の比率に関しても売主が決めることができます。できる限り建物の比率を高めることによって、減価償却費を大きく計上できることになります。その結果節税効果が高まり、税金の還付を増やすことが可能となります。ただし注意が必要なのは、不動産投資で物件を短期間で売却する場合です。この場合売却に伴い利益が生じることになれば、税金が課せられるようになります。

その課税所得の算出ですが、売却金額から取得金額や諸経費を差し引いて算出します。ただし取得金額は、購入した金額から経費計上した減価償却費を引くことになります。つまり、減価償却費を大きく計上していると取得金額が少なくなり、その結果売却利益が増えることになります。つまり課税所得が大きくなるために納める税金も高くなるというわけです。しかもこの不動産譲渡による課税所得は、会社の課税所得と合算することはできません。そのために長く家賃収入を得るのではなく、短期間で売却を考えている場合には、減価償却費をどのように設定するのかをよく効率することが必要になります。